Ratgeber
Wasserschaden in der Eigentumswohnung. Wer zahlt was?
Ein Fleck an der Decke, ein nasser Boden, ein Dachfenster, das tropft. In einer Eigentümergemeinschaft kommen dann schnell zwei Fragen auf. Wer kümmert sich, und wer zahlt? Die Antwort hängt davon ab, wo der Schaden entstanden ist, wem das kaputte Teil gehört und welche Versicherung greift.
Was solltest du bei einem Wasserschaden sofort tun?
Stell das Wasser ab, wenn du kannst, und bring in Sicherheit, was nass werden könnte. Mach Fotos und melde den Schaden sofort der Verwaltung. Droht dem Gebäude ein Schaden, darfst du auch selbst handeln. Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen das tun, was nötig ist, um einen unmittelbar drohenden Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG). Gemeint ist das Nötigste, also Wasser stoppen und einen Notdienst rufen. Die eigentliche Reparatur gibst du nicht selbst in Auftrag.
Gehört das kaputte Teil dir oder der Gemeinschaft?
Das ist die wichtigste Frage. Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit nötig sind, und Anlagen, die allen dienen, gehören der Gemeinschaft (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu zählen das Dach, die Außenwände, die Fenster und die Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen. Was nur in deiner Wohnung liegt und nur dir dient, kann dein Sondereigentum sein. Ab welcher Stelle eine Leitung in deiner Wohnung dir gehört, steht oft genauer in der Teilungserklärung. Ein Blick hinein lohnt sich.
Wer zahlt den Schaden in meiner Wohnung?
Hat die Gemeinschaft eine verbundene Gebäudeversicherung mit Leitungswasser abgeschlossen, zahlt sie in der Regel auch Schäden an Böden, Wänden und fest eingebauten Teilen in deiner Wohnung. Deine Möbel, Kleidung und Geräte gehören dagegen zum Hausrat. Dafür ist deine eigene Hausratversicherung da. Wenn du vermietest, braucht dein Mieter für seine Sachen ebenfalls eine eigene.
Wer zahlt den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung?
Alle Eigentümer gemeinsam, nach dem Schlüssel, nach dem auch die Versicherungsprämie verteilt wird. Das gilt auch dann, wenn der Schaden nur in einer einzigen Wohnung entstanden ist, solange die Gemeinschaft nichts anderes geregelt hat. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 16. September 2022, V ZR 69/21). Der Grund ist einfach. Ein Selbstbehalt senkt die Prämie, und davon haben alle etwas. Anders kann es aussehen, wenn jemand den Schaden schuldhaft verursacht hat. Dann kommt ein Ersatzanspruch gegen ihn in Frage.
Das Dachfenster ist kaputt. Wer zahlt?
Fenster mit Rahmen gehören zwingend der Gemeinschaft, auch wenn sie nur in deiner Wohnung liegen (BGH, Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11). Für Reparatur und Austausch ist deshalb die Gemeinschaft zuständig, und die Kosten tragen grundsätzlich alle. Die Teilungserklärung kann die Kosten anders verteilen. Außerdem können die Eigentümer für eine einzelne Maßnahme beschließen, dass der zahlt, der den Nutzen hat (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; BGH, Urteil vom 22. März 2024, V ZR 87/23).
Darf ich die Reparatur einfach selbst beauftragen?
Besser nicht. Wer ein Teil des Gemeinschaftseigentums eigenmächtig reparieren oder erneuern lässt, bekommt die Kosten in der Regel nicht erstattet. Das gilt sogar dann, wenn die Arbeit ohnehin hätte gemacht werden müssen (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, V ZR 254/17). Ausgenommen ist nur die Notmaßnahme, um einen unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden. Melde den Schaden der Verwaltung und lass die Gemeinschaft entscheiden.
Mit Saleo
Bei uns meldest du einen Schaden in der App, mit Foto und in wenigen Sekunden. Wir beauftragen den Handwerker, kümmern uns um die Meldung an die Versicherung, und du siehst jederzeit, wie weit es ist. Mehr zu Schäden im Haus findest du in unserem Ratgeber Schaden im Haus. Wer ist zuständig, und wer zahlt?.
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