Ratgeber
Verwalterwechsel in der WEG. So wechselt ihr die Hausverwaltung
Viele Eigentümergemeinschaften sind mit ihrer Verwaltung unzufrieden und bleiben trotzdem, weil sie glauben, aus dem Vertrag nicht herauszukommen. Andere stehen plötzlich ohne Verwalter da, weil der bisherige aufhört. Beides lässt sich lösen. Seit der WEG-Reform 2020 kann eine Gemeinschaft ihre Verwaltung jederzeit abberufen, ohne Grund und mit einfacher Mehrheit.
Dürfen wir unseren Verwalter einfach abberufen?
Ja. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Einen wichtigen Grund braucht ihr dafür nicht. Es reicht ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Regelungen in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag, die eine Abberufung erschweren, sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG).
Was passiert mit dem Verwaltervertrag?
Abberufung und Vertrag sind zwei verschiedene Dinge. Mit dem Beschluss endet das Amt der bisherigen Verwaltung sofort. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, auch wenn er eigentlich länger laufen würde (§ 26 Abs. 3 WEG). Endet er ohnehin früher, gilt das frühere Datum.
Für eure Planung heißt das, wer mitten in der Laufzeit ohne wichtigen Grund abberuft, zahlt die alte Verwaltung unter Umständen noch bis zu sechs Monate weiter. Am günstigsten ist ein Wechsel zum Ende der Bestellungszeit oder des Vertrags. Schaut deshalb zuerst in euren Verwaltervertrag, bis wann er läuft.
Wie läuft der Verwalterwechsel ab?
- Angebote einholen. Das übernimmt meist der Verwaltungsbeirat. Er vergleicht Leistungsumfang, Preis und Laufzeit und legt der Versammlung eine Empfehlung vor.
- Auf die Tagesordnung setzen. Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einladung genannt war (§ 23 Abs. 2 WEG). Auf die Tagesordnung gehören deshalb ausdrücklich die Abberufung der bisherigen Verwaltung, die Bestellung der neuen und der Abschluss des neuen Verwaltervertrags.
- Rechtzeitig einladen. Zwischen Einladung und Versammlung müssen mindestens drei Wochen liegen (§ 24 Abs. 4 WEG).
- Beschließen. Die neue Verwaltung wird für höchstens fünf Jahre bestellt, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft für höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
- Übergeben. Die alte Verwaltung gibt alle Unterlagen, Konten und Zugänge an die neue heraus.
Wie lautet der Beschluss für die Versammlung?
Diese drei Punkte gehören auf die Tagesordnung, jeweils als eigener Beschluss. Name, Daten und Vertrag setzt ihr für euren Fall ein.
- Abberufung. Die Gemeinschaft beruft die bisherige Verwaltung [Name] mit Wirkung zum [Datum] als Verwalterin ab.
- Bestellung. Die Gemeinschaft bestellt [neue Verwaltung] mit Wirkung zum [Datum] bis zum [Datum] zur Verwalterin.
- Vertrag. Die Gemeinschaft schließt mit [neue Verwaltung] den Verwaltervertrag in der Fassung, die der Einladung beiliegt, und ermächtigt [die oder den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder eine Eigentümerin oder einen Eigentümer] zur Unterschrift.
Gegenüber dem Verwalter vertritt die oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft, oder ein Eigentümer, den ihr per Beschluss dazu ermächtigt (§ 9b Abs. 2 WEG). Deshalb gehört die Ermächtigung zur Unterschrift mit in den dritten Beschluss.
Unser Verwalter hat gekündigt. Was jetzt?
Dann gilt es, rasch eine neue Verwaltung zu finden. Bis dahin ist die Gemeinschaft nicht handlungsunfähig, wird aber umständlich. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft nur gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG). Jede Unterschrift unter einen Vertrag braucht dann im Zweifel alle. Zur Versammlung, in der die neue Verwaltung bestellt wird, lädt die oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ein, oder ein Eigentümer, den die Gemeinschaft dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 3 WEG). Holt die Angebote deshalb sofort ein, nicht erst nach dem Auszug der alten Verwaltung.
Was, wenn die alte Verwaltung keine Versammlung einberuft?
Eine Verwaltung, die abberufen werden soll, lädt ungern zur eigenen Abberufung ein. Dafür hat das Gesetz vorgesorgt. Verlangt mindestens ein Viertel der Eigentümer schriftlich eine Versammlung mit Angabe des Zwecks, muss die Verwaltung sie einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Tut sie es trotzdem nicht, kann die oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen, ebenso ein Eigentümer, den die Gemeinschaft dazu per Beschluss ermächtigt hat (§ 24 Abs. 3 WEG).
Was muss die alte Verwaltung herausgeben?
Alles, was sie für die Gemeinschaft geführt hat. Dazu gehören die Beschluss-Sammlung, Protokolle, Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne mit allen Belegen, Verträge mit Dienstleistern und Versicherungen, die Eigentümerliste, Schlüssel und die Zugänge zu den Konten der Gemeinschaft. Die Herausgabepflicht folgt aus dem Verwaltervertrag (§ 667 BGB). Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft.
Muss die neue Verwaltung zertifiziert sein?
Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Übergangszeit dafür ist seit dem 1. Dezember 2023 abgelaufen. Eine Ausnahme gibt es nur für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Wohnungen, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Lasst euch beim Angebot den Nachweis zeigen.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Rechnet vom Entschluss bis zur neuen Verwaltung mit zwei bis drei Monaten. So lange dauern Angebote, drei Wochen Einladungsfrist, Versammlung und Übergabe. Der Jahreswechsel ist ein guter Zeitpunkt, weil die neue Verwaltung dann mit einem frischen Wirtschaftsjahr beginnt und die Abrechnung des alten Jahres sauber getrennt bleibt.
Wechsel zu Saleo
Wir sind Samuel und Leon von der Saleo Property Management GmbH in Wiesbaden, zertifizierte Verwalter mit Erlaubnis nach § 34c GewO. Wir übernehmen Gemeinschaften jeder Größe, kleine Häuser ausdrücklich. Beim Wechsel holen wir die Unterlagen bei eurer bisherigen Verwaltung selbst ab, richten Konten und Einheiten ein und laden jeden Eigentümer persönlich in unsere App ein. Für euch bleibt der Beschluss in der Versammlung. Den Beschlussvorschlag und den Vertrag schicken wir euch mit dem Angebot.
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.